كيفية تقييم العقارات في الإمارات تحظى بأهميّةٍ كبيرة من قبل العاملين في المجال العقاري من المستثمرين والمالكين والوكلاء العقاريين. إذ يتطلب تسعير العقار قبل بيعه أو تأجيره تقدير القيمة السوقية العادلة له والتي تعتمد على جملة من المعايير الأساسية بما في ذلك الموقع والمواصفات الفنية، والميزات التصميمية الداخلية والخارجية، وتصنيف المنطقة السكنية أو التجارية.
مع العلم تحتاج عملية التقييم العقاري إلى شخص مختص يعرف بالمقيّم العقاري الذي يتابع الإجراءات القانونية والإدارية في المؤسسة الرسمية المُخولة بذلك. لذا وللمزيد من المعلومات الخاصة بهذا الموضوع، خصصنا مقالنا التالي لنتعرف سويًا على كيفية تقييم العقارات في الإمارات، وأساليب وأدوات لتحديد القيمة العادلة بكل التفاصيل والحيثيات التي تثري فضولكم وتجيب عن تساؤلاتكم المرتبطة بهذا الشأن.
القيمة السوقية للعقارات
القيمة السوقية للعقارات: هي السعر المحدد لقيمة العقار حسب مقاييس السوق العقاري في الإمارات وضمن فترةٍ زمنية معينة. كما تعتمد هذه القيمة عند تقييم العقارات، لا سيما من قبل أصحاب العقار المستثمرين أو الوكالات والمكاتب وشركات الرهن العقارية.
- كما تتفاوت قيمة العقار السوقية بين الارتفاع والهبوط، حيث يحاول البائع رفع القيمة السوقية للعقار بهدف بيعه بسعر أعلى بينما يعمد المشتري إلى تخفيض هذه القيمة قدر الإمكان لشراء العقار بالسعر الأنسب له.
هذا وترتبط قيمة العقار السوقية العادلة بالعديد من العوامل المتعلقة بحالة العقار سواء كانت عوامل خارجية أم داخلية، وذلك بغاية الحصول على تقدير القيمة بالشكل الأصح والأدق والمتوافق مع الأسعار العامة في السوق المحلية.
عقارات تجارية قد تعجبك:
كيفية تقييم العقارات في الإمارات
تحليل السوق العقاري
يعرف تحليل السوق العقاري بمسمى آخر وهو التحليل المقارن للسوق الذي يشمل عملية تقييم العقارات بالكامل وفقًا لمعايير متنوعة بما في ذلك توجهات السوق وتغيرات العرض والطلب، وسياسات الدولة الاقتصادية في سياق تحديد القيمة السوقية للممتلكات الخاصة والعقارات الاستثمارية.
- إذ يعتمد المستثمرون ومطورو العقارات على إجراء تحليل دقيق ومتكامل للسوق المحلية والتنبؤات المستقبلية للعقارات بما في ذلك تقلبات الأسعار ومخاطرها، كذلك الفرص السعرية المناسبة بما يضمن تحقيق منافسة مميزة للعقار للمعروض. وبالتالي القدرة على اتخاذ قرارات صائبة فيما يخص عمليات البيع أو الشراء أو الإيجار.
المقياسات العقارية و كيفية تثمين العقار في دبي والإمارات
تتضمن المقياسات العقارية الخاصة بتقييم العقارات ما يلي:
-
الحصول على رأي خبرة أو القيمَة التقديرية للعقار.
-
عملية تقدير قيمة العَقار.
-
الحصول على بيان توضيحي يتضمن الخطوات المتبعة لتثمين العقار والبيانات المستخدمة في سبيل تقدير القيمة السوقية العادلة.
أما بالنسبة لآلية تثمين العقارات في دبي والإمارات فهي تتضمن الخطوات التقليدية التالية:
-
القيام بتحليل السوق العقاري ومقارن قيمة العقار المراد بيعه أو استثماره ضمن معايير التثمين المعتمدة في الإمارات بما في ذلك الموقع الجغرافي والإطلالة، والمساحة، وسعر المتر، ولديكور الخارجي والداخلي، وحالة العقار القانونية.
-
تحديد قيمة التكلفة بالكامل للعَقار.
-
تحديد قيمَة الإيرادات من العقار، في حال الاستثمار أو المبيع العادي.
ما المقصود بالتقييم العقاري
التَقييم العقاري: هو تحديد سعر العقار بالنسبة لمقارنته بسوق العقارات. وذلك تبعًا لمعايير خارجية محددة، وليس لمواصفاته المميزة الخاصة به. إذ يؤخذ بعين الاعتبار عند تَقييم العقارات في الإمارات الموقع، وتصنيف المنطقة العقارية، والمساحة، والحالة الإنشائية، والبنية التحتية، وما إلى ذلك من عوامل مماثلة، وهذه المعايير معترف بها من قبل طرفي عقد البيع أو الاستثمار.
كيفية تقييم العقارات في الإمارات
تقييم العوائد الاستثمارية للعقارات
يقصد بالعائد الاستثماري العقاري بأنه المقياس المُعتمد لتحديد قيمة عوائد الأرباح من استثمار العقارات، وذلك بعد المقارنة مع سعر العقار الأصلي والدخل الناتج عن استثماره كنسبة مئوية.
أما بالنسبة لآلية تقييم العائد الاستثماري فهي تخضع للمعايير التالية:
- موقع العقار الجغرافي: يعتبر موقع العَقار من أهم المعايير المستخدمة في تقييم العوائد الاستثمارية، حيث تزيد فرص بيع العقار في مواقع مهمة ومرغوبة من قبل المشترين بما في ذلك المناطق القريبة من مركز المدينة أو المواقع ذات الإطلالات الساحرة.
- نوعية العقارات: سواء كانت سكنية (منازل – فلل) أو تجارية (محلات تجارية، ومكاتب، وفنادق).
- مساحة العقار: لا شكّ في أن مساحة العقار الكبيرة، تساهم في تحديد سعره الأعلى مقارنةً بمساحة العقارات الأقل.
- العمر الإنشائي للعقار: تشهد العقارات الحديثة، إقبالًا أكبر على شرائها أو استئجارها في الإمارات وسرعة في البيع وبأسعار عالية دون أي عقبات. في حين يركد سوق العقارات القديمة والتي تحتاج إلى إصلاحات وتكون أقل سعرًا.
- ميزات العقار الخدمية والتجميلية: تسجل العقارات الجديدة التي تحتوي على ميزات تصميمية حديثة أسعارًا أعلى من نظيراتها من العقارات ذات الديكورات البسيطة.
شقق قد تعجبك:
كيفية تقييم العقارات في الإمارات
كيفية تقييم العقارات التجارية
يتطلب تثمين العقارات التجارية في الإمارات التقيد بالطرق التالية:
- طريقة المقارنة.
- طريقة التكلفة.
- طَريقة الدخل.
تثمين العقارات من خلال المقارنة
يتضمن تحديد القيمة السعرية للعقارات التجارية عبر طريقة المقارنة، اتباع النقاط المعيارية التالية:
- موقع العقار والمنطقة الجغرافية التي يتوضع فيها.
- وضع العقار الإنشائي وميزاته البارزة.
- سجلات البيع المحلية والظروف المسببة للبيع.
التقييم العقارات التجارية عبر التكلفة
يرتكز التقييم العَقاري التجاري من خلال التكلفة على المعايير التالية:
- تحديد سعر الأرض المخصصة للبناء.
- تحديد قيمة التكاليف الخاصة بإنشاء البناء.
- تَحديد قيمة انخفاض سعر البناء مقابل سعر الاستخدام الفعلي.
- تحديد سعر التقييم النهائي من خلال تحديد سعر الأرض الخام دون بناء مضافًا إليه سعر البناء المشيّد عليها.
تثمين العقارات من خلال الدخل
يشمل تحديد قيمة العقارات عبر الدخل، الأسس التالية:
- تحديد قيمة الدخل الإجمالية التقديرية.
- تحديد قيمة الدخل الصافي.
- كذلك تحديد معدل الشواغر المتاحة.
- تحديد قيمة النفقات الإجمالية للعمال والصيانة.
كيفية تقييم العقارات في الإمارات
طريقة تقييم العقارات السكنية
يمكن الحصول على تثمين العقارات السكنية في الإمارات – دبي من خلال الطريقتين التاليتين:
- تقديم طلب التقييم عن طريق أحد المراكز العقارية الخدمية.
- تقديم التقييم من خلال تطبيق دبي ريست.
تقديم طلب التثمين العقاري السكني عبر مراكز الخدمة
يمكنكَ تقييم عَقارك السكني عبر مركز الخدمة الأقرب لمكان تواجدك كما يلي:
-
توجه إلى أقرب مركز خدمة عقاري لمكان إقامتك في دبي.
-
ثمّ قدّم الوثائق والأوراق الرسمية المطلوبة بالعميل للموظف المسئول.
-
بعد ذلك، انتظر الموظف ليدخل بيانات الطلب إلى نظام العمل الإلكتروني لديه.
-
ومن ثمّ، سدد الرسوم المطلوبة من قبل العميل، واستلم إيصال بالمبلغ المدفوع.
-
وأخيرًا، انتظر وصول بيان التثمين العَقاري عبر رسائل البريد الإلكتروني الخاص بك.
كيفية تقييم العقارات في الإمارات
التثمين العقاري السكني عبر تطبيق دبي ريست
من الممكن تقييم عقارك السكني من خلال تطبيق دبي ريست عبر اتباع الخطوات التالية:
- حمّل تطبيق دبي ريست للهواتف المحمولة عبر متجر جوجل بلاي.
- أنشئ حساب جديد على التطبيق.
- ثمّ اختر خدمة التَقييم العَقاري.
- بعد ذلك، أدخل كافة المعلومات المطلوبة وأرفق المستندات اللازمة لإتمام التثمين العقاري.
- ادفع الرسوم المترتبة على التقييم.
- ومن ثمّ أرسل طلبك عبر الانترنت وانتظر الرد عليه عبر رسائل بريدك الإلكتروني.
كيفية تقييم العقارات في الإمارات
تقييم المباني والبنية التحتية
تتنوع المباني المنتشرة في الإمارات ما بين عقارات سكنية أو تجارية أو صناعية أو إدارية، كذلك هناك الكثير من المباني قيد الإنشاء مع البنى التحتية. وهنا تختلف طريقة تثمين العقارات من بناء مكتمل جاهز أو بنية تحتية فقط؛ لكن بالعموم ينبغي التوجه إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (مركز التقييم العقاري).
- كما يتوجب الاستفسار عن آلية تثمين العقارات والممتلكات، سواء مبانٍ جاهزة أو قيد التجهيز. كذلك الاستعلام عن تقييم الأراضي المعدة للإنشاء أو المنشأ عليها عقارات سكنية أو تجارية أو صناعية، وذلك بغية الحصول على تفاصيل خدمة التثمين بكل دقة.
كيفية تقييم العقارات في الإمارات
الموقع والمنطقة في التقييم العقاري
يدخل الموقع والمنطقة الجغرافية في المعايير الأساسية عند البدء بالتَقييم العقاري في الإمارات. إذ يعطي موقع العقار ونوعية المكان الذي ينتمي إليه انطباعًا حقيقيًا لدى البائع والمشتري لتحديد القيمة السوقية له. كما يلعب دورًا رئيسيًا في ارتفاع السعر أو انخفاضه. لا سيما المواقع الحيوية في وسط المدينة أو القريبة على المرافق الخدمية كالمدارس، والروضات، والعيادات، والمستشفيات، ومراكز التسوّق، إضافةً إلى مناطق العقارات المطلة على مناظر طبيعية خلابة الإطلالات الساحلية المميزة.
المقياسات المالية (الإيرادات والنفقات)
تعطي المقياسات المالية فكرةً واضحة عن تثمين العقارات وتحديد قيمَتها السوقية العادلة في الإمارات. إذ يعتمد المستثمرون والمالكين على عدّة مقاييس مالية عند الرغبة بتقييم عقاراتهم وتقديم الجدوى المالية منها بالشكل الصحيح بما في ذلك العوائد الاستثمارية وإيرادات الإِيجار، كذلك مصاريف الإنشاء وفحص التدفق النقدي للعقارات، وذلك للتحقق من تماشي العقار المُستثمر مع الأهداف المالية.
التقييم الاقتصادي والديمغرافي
يدخل التقييم الاقتصادي والديمغرافي في تحديد القيمة للعقارات في الإمارات. إذ ينعكس الواقع الاقتصادي للمنطقة العقارية على تثمين العقارات فيها، فإذا كان الوضع المالي للسكان جيدًا في هذا المنطقة ستزداد الأسعار وترتفع قيمة العَقارات السكنية أو التجارية والعكس صحيح.
- كذلك لا يقلّ التقييم الديمغرافي أهميةً عن الاقتصادي من حيث دراسة طبيعة وظروف السكان القاطنين في موقعٍ جغرافي محدد، وذلك بالاعتماد على أساسيات الجنس والعمر والتعليم والحالة المالية، وبالتالي ربط النتائج الإحصائية بتثمين العقارات في منطقة الدراسة.
تحليل الارتفاع والانخفاض في الأسعار
يتصدر سوق العقارات في الإمارات المراتب الأولى بين بقية الأسواق العربية والعالمية. لا سيما مع تواتر الأخبار حول الارتفاع والانخفاض في أسعار العقارات التي سيشهدها السوق للعام 2023 وفقًا لتقارير تقييم العقارات في إمارات دبي وأبوظبي والشارقة وعجمان للعام 2022. وقد حافظ السوق على نسبة جيدة من أعداد المستثمرين والمشترين من المواطنين والأجانب مع المحافظة على معدل مقبول مع تقلبات الأسعار.
تقنيات التقييم المتقدمة، النماذج الاقتصادية
تعتمد دولة الإمارات العربية المتحدة على تقنيات التَقييم المتقدّمة للعقارات والنماذج الاقتصادية الحديثة بما في ذلك أعمال التثمين العقاري عبر الإنترنت من خلال موقع دائرة الأراضي والأملاك في دبي، كذلك تطبيق دربي ريست الإلكتروني مع الاعتماد على الجولات الافتراضية في الكشف عن العقار وعرضه بصورة أوضح للعميل.
- من جهةٍ ثانية، فقد استخدمت الدولة الإماراتية أحدث النماذج الاقتصادية في صعيد تطوير الواقع العقاري وتحديد القيمة السوقية لكل عقار. كذلك تقديم الحلول الاقتصادية المثالية للعملاء سواء عند إجراء عمليات البيع أو الإيجار أو الاستثمار الخاص بالأجانب.
كيفية تقييم العقارات في الإمارات
الدراسة المشروعية القانونية والتنظيمية
تستند دراسة المشاريع العقارية في الإمارات على عدّة نقاط أساسية وهي:
- الموقع الخاص بملكية العقار ضمن مرسوم الصفقات العمومية الرسمية.
- توفير الرؤية والاستشارات القانونية تحت إشراف الوكيل العقاري، والمحامي المختص بالقضايا العقارية.
- الاعتماد على أصحاب الخبرة والثقة عند تقييم العقارات وتحديد قيمتها السوقية العادلة.
- عدم إبرام العقود الخاصة بالبيع والشراء، والاستثمار دون سندات قانونية، وبوجود محامي ومقيّم عقاري.
المقياسات الدولية والمحلية للعقارات
يشمل تقييم العقارات، العديد من المقاييس المحلية والدولية وهي كالتالي:
-
الموقع الجغرافي للعقار.
-
المرافق الخدمية القريبة من منطقة العقار.
-
نوعية المنطقة العقارية ونمط العقار.
-
معدل الإيرادات من العقار.
-
مواصفات وميزات العقار التصميمية الداخلية والخارجية.
-
تكاليف إنشاء العقار وجودته.
كيفية تقييم العقارات في الإمارات
تقييم الممتلكات العقارية التاريخية والثقافية
يحتاج تَقييم العقارات التاريخية والثقافية إلى الاهتمام على النقاط الرئيسية التالية:
- موقع العَقار التاريخي القديم المعد للتَقييم.
- عمر العقار التاريخي.
- مساحة العقار القديم.
- نمط العمارة المعتمدة في بإنشاء العقار التاريخي.
- القيمة التاريخية والثقافية التي تمتد لحقبة زمنية معينة.
في ختام سطور مقالنا حول كيفية تقييم العقارات في الإمارات وأساليب وأدوات لتحديد القيمة العادلة كانت هذه أهم الأفكار التي يمكن الاعتماد عليها في تثمين العقارات في الإمارات من آلية التثمين والمعايير المستخدمة وغيرها من التفاصيل المهمة التي من الضروري الاطلاع عليها من قبل المالكين أو المستثمرين عند الرغبة ببيع أو شراء أو استثمار عقار في الإمارات.
